“三审五书”沛县模式：盘活闲置宅基地，激活农房使用权

农村闲置的房屋如何利用?能否像土地一样对农房使用权进行流转,并且达到助农增收的目的呢?这些问题现如今在沛县已经得到了很好的解决！

11月3日至4日，全省农村宅基地制度改革试点工作观摩调度会在我县召开，在县区域治理现代化中心，与会人员听取沛县闲置宅基地和农房使用权流转工作情况介绍，并对我县农村宅基地制度改革试点工作给予充分肯定。

今年 6月以来，在省农业农村厅合作经济指导处和省经营管理站的指导支持下，沛县积极探索推进农村闲置宅基地和农房使用权线上流转交易工作，建立健全了相关工作流程和制度办法，并在试点中不断完善，形成了闲置宅基地和农房使用权流转交易“三审五书”的沛县模式。

在广泛征求镇村、职能部门、专家、律师意见和司法局规范性文件审查的基础上，起草制定《沛县农村闲置宅基地和农房使用权流转交易办法（试行）》。交易办法明确了宅基地使用权流转交易的范围、主体、方式、要件、流程等内容。经县司法局合法性审核结合律师事务所意见，制定了《沛县闲置宅基地和农房使用权租赁合同（示范文本）》。示范合同规范了出租用途、期限、租金及支付方式等内容，明确了标的物使用、维修，转租、转让和装修、改造费用承担和双方权益归属、安全责任，为农村闲置宅基地和农房使用权流转交易规范实施提供了基础保障。

安庄社区居民李某全家搬走后，老家的房子一直闲置。今年6月初，李某办理了房地一体不动产权证后，就委托大屯街道安庄社区居委会向县农村综合产权流转交易中心提出流转申请。

县农村综合产权流转交易中心大屯街道农村产权交易分理处和县农村综合产权流转交易中心受理并通过审查后，通过江苏省农村产权交易信息服务平台向社会公开发布出租信息，于6月29日在县农村综合产权流转交易中心举行竞价会。经过两位出价人4轮竞价，最终以5元/月/平方米的单价成交，溢价150%。

“在使用权流转过程中,不仅有县、镇（街道）产权交易机构参与,还有律师事务所提供法律解读和政策引导。”据县农村产权交易中心负责人朱浩介绍，律师事务所律师会对初审合格的材料进行审核，现场为闲置农房流转的出让方和受让方“会诊把脉”,出具法律意见书。

“本着以民为本的发展思想,我们切实做好流转全程指导服务。”县农村产权交易中心负责人朱浩说，流转前，对拟流转农房的农户进行政策宣讲，对农房所有权合法性、农房所有权人流转意愿进行核实，确保农房所有权合法且无纠纷，农房所有权人皆自愿流转并有好的生活；审查无误后，通过“江苏农村产权”手机APP线上报名也可以到镇交易分理处线下报名。除审查常规事项外，还对受让人重点审核投资经营能力和信用记录。审核通过后，受让人可以根据合作银行推送的缴款信息通过“江苏农村产权”手机APP线上缴纳投标保证金，也可以到镇交易分理处线下缴纳。确保闲置农房实现规范流转,保障双方合法权益。

“县产权交易中心复审通过后，在省农村产权交易平台网站发布交易信息，镇、村同时在当地公告栏张贴交易公告，公告期不少于7天。”朱浩对记者说道。公告期满，县、镇产权交易机构依照权限组织交易，交易的方式主要采用网上竞价（包括在线多轮、在线自由竞价和在线抽签）。

近年来，我县大力推动农村产权交易市场建设，并逐步建立起组织架构清晰、管理制度健全、交易运行规范、指导监督有力的农村产权流转交易市场。

据了解，自6月29日苏北首宗闲置宅基地线上成交以来，全县闲置宅基地线上流转已达94宗，成交总金额128.67万元，成交总面积13553平方米。通过公开竞价平均溢价率14.6%，其中经营类溢价率65%以上，最高的达150%。农村闲置宅基地和农房使用权线上流转交易，有效保障双方的合法权益，增加了农民的财产性收入，激活了农村资源。

下一步，我县将继续探索农村闲置宅基地使用权线上转让和竞价机制，推进加强与法律事务所合作，确保农村宅基地使用权流转交易依法、公开、公正、规范，实现交易价值最大化，不断加强农户宅基地和农房的财产收益功能。